Türkiye’nin turizm ve gayrimenkul sektöründe cazip bir model olarak öne çıkan devremülk sistemi, son yıllarda organize dolandırıcılık şebekelerinin sistematik hedefi haline gelmiştir. Bedava tatil vaadiyle başlayan süreçler, lüks otellerde düzenlenen tanıtım etkinlikleri ve yüksek getiri vaatleri, binlerce vatandaşı maddi ve manevi zarara uğratmaktadır. Emniyet Genel Müdürlüğü ve jandarma birimlerinin gerçekleştirdiği operasyonlar, sorunun organize yapısını ve ülke çapındaki boyutunu gözler önüne sermektedir. Bu itibarla, devremülk dolandırıcılığının hukuki çerçevesini, güncel vakaları ve mağdurların haklarını akademik bir yaklaşımla ele almak üzere ülkemizin vatansever avukat sıfatıyla bu yazıyı ele almak istedim.
Devremülk Sisteminin Çekiciliği ve Riskleri Devremülk, bir gayrimenkulün belirli dönemlerde kullanım hakkını paylaşmayı sağlayan, hem tatil hem de yatırım aracı olarak konumlandırılan bir modeldir. Doğru uygulandığında tüketicilere ekonomik tatil imkânı sunar. Ancak bu cazibe, dolandırıcılar tarafından “bedava tatil”, “garantili yüksek getiri” ve “Arap yatırımcılara hızlı satış” vaatleriyle istismar edilmektedir. Ticaret Bakanlığı’nın Haziran 2026 tarihli uyarıları da bu risklere dikkat çekmekte; özellikle mevcut devremülk sahiplerinin vekâletname yoluyla izinsiz satışlara maruz kalabileceği ve tekrar tekrar mağdur edilebileceği vurgulanmaktadır.
Dolandırıcılığın Yöntemleri Dolandırıcılar genellikle sosyal medya, telefon aramaları ve davetiyelerle mağdurlara ulaşır. Lüks otellerde düzenlenen tanıtım etkinlikleri’nde yüksek psikolojik baskı uygulanarak sözleşme imzalatılır. Mevcut devremülk sahiplerine ise “tapunuzu yüksek fiyata yabancı yatırımcılara satacağız” vaadiyle yaklaşılır; “reklam gideri”, “komisyon” veya “masraf” adı altında para tahsil edilir. Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması, sahte tapu ve sözleşme düzenlenmesi sık rastlanan yöntemlerdir. Bazı şebekelerde özel eğitim almış ikna ekipleri görev alır; bedava konaklama vaadiyle davet edilen vatandaşlar, uzun süreli ikna süreçlerine tabi tutulur. Bu yöntemler, irade sakatlığı yaratarak tüketicinin bilgilendirilmeden sözleşme imzalamasına yol açar. Güncel ve Çarpıcı Vakalar Sorunun sistematik boyutu, son operasyonlarla netleşmiştir: Aralık 2025 – Yalova’da: Aynı taşınmazın “devremülk” adı altında çok sayıda kişiye satılması yoluyla 1 milyar 200 milyon TL dolandırıcılık yapıldığı iddia edilen operasyonda 9 şüpheli tutuklandı. Sahte sözleşmeler ve dijital materyaller ele geçirildi. Şubat 2026 – İstanbul merkezli 8 il (Sakarya, Ankara, Afyonkarahisar, Diyarbakır, İzmir, Mersin, Osmaniye dahil): Yüksek kâr vaadiyle devremülk sahiplerinden “reklam gideri” adı altında para toplayan şebekeye yönelik operasyonda 17 şüpheli gözaltına alındı; 9’u tutuklandı. Daha büyük ölçekli örnek (2024 operasyonları, yargı süreci devam ediyor): Yalova’daki bir projede 36 bin kişiyi etkileyen, 10 milyar TL’yi aşan dolandırıcılık iddiası; ücretsiz tatil vaadiyle ağırlanan mağdurlara özel ikna teknikleri uygulanmıştı. Bu vakalar, dolandırıcılığın organize suç niteliği taşıdığını ve mağdur sayısının binlerle ifade edildiğini göstermektedir.
DEVREMÜLK DOLANDIRICILIĞI SUÇUNU İŞLEYENLER YÖNÜNDEN CEZA HUKUKU KAPSAMINDA;
Ceza Hukuku Çerçevesinde Değerlendirme Devremülk dolandırıcılığı, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) malvarlığına karşı suçlar bölümünde düzenlenir: Madde 157 (Basit Dolandırıcılık): Hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp, onun veya başkasının zararına olarak kendisine veya başkasına yarar sağlayan kişiye 1 yıldan 5 yıla kadar hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası verilir. TCK Madde 158 (Nitelikli Dolandırıcılık): Suçun basın-yayın araçları, bilişim sistemleri, organize yapı veya özel güven ilişkisi kötüye kullanılarak işlenmesi halinde ceza ağırlaşır: 3 yıldan 10 yıla kadar hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezası. Bazı hallerde alt sınır 4 yıl hapis ve menfaatin iki katı adli para cezası olarak uygulanır. Hile unsuru (aldatma), zarar ve haksız menfaat unsurları devremülk vakalarında sıklıkla bir arada bulunur. Örgütlü suç unsuru varsa TCK’nın ilgili hükümleri de devreye girer. Savcılar ve mahkemeler, birden fazla nitelikli halin varlığı nedeniyle ağır cezalar talep etmektedir.
TÜKETİCİ HUKUKU KAPSAMINDA VATANDAŞLARIMIZIN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?
Tüketici Hukuku ve Özel Koruma Hükümleri6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında devremülk sözleşmeleri özel düzenlemeye tabidir: TKHK Madde 50: Bir yıldan uzun süreli ve birden fazla dönem konaklama imkânı veren sözleşmeler devre tatil sözleşmesi sayılır. Sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce standart ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Cayma Hakkı: Tüketici, sözleşmeden itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin cayabilir. Ön bilgilendirme formu verilmezse süre 1 yıl + 14 güne uzar. Cayma halinde satıcı tüm ödemeleri iade etmek zorundadır. Haksız şartlar geçersizdir; aydınlatma yükümlülüğü ve irade sakatlığı halleri uygulanır. Uyuşmazlıklarda Tüketici Hakem Heyetleri (2025 itibarıyla 186.000 TL’ye kadar) ve Tüketici Mahkemeleri yetkilidir. Dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu da tapu tescil işlemleri açısından önem taşır. Mağdurların Hakları ve Pratik Adımlar Mağdur vatandaşların izlemesi gereken yollar şunlardır: Cayma Hakkının Kullanılması: 14 günlük (veya uzamış) süre içinde yazılı bildirimde bulunun.
DEVREMÜLK DOLANDIRICILIĞI MAĞDURU VATANDAŞLARIMIZ NE GİBİ HUKUKİ TEDBİRLER ALABİLİRLER?
Ceza Soruşturması: En yakın Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunun. Sözleşme, dekont, ses kaydı, e-posta gibi tüm delilleri eksiksiz sunun.
Tüketici Başvurusu: Tüketici Hakem Heyeti veya Mahkemesine başvurarak sözleşmenin iptali, para iadesi ve tazminat talep edin.
İcra ve Tazminat: Gerektiğinde ilamsız icra takibi veya tazminat davası açın.
Destek Kuruluşları: Tüketici dernekleri, Baro Tüketici Hakları Komisyonları ve Ticaret Bakanlığı Tüketici Hizmetleri’nden yardım alın. Zamanaşımı sürelerine dikkat etmek kritik önem taşır. Erken müdahale, zararın minimize edilmesini sağlar. Önleme ve Toplumsal Farkındalık Şüpheli tekliflere (bedava tatil, garanti yüksek kâr) karşı mesafeli durun. Sözleşme öncesi bağımsız avukat incelemesi yaptırın. Ticaret Bakanlığı’nın uyarılarını takip edin. Tapu devri ve noter onayını mutlaka kontrol edin.
MEVCUT DEVREMÜLK SAHİBİ VATANDAŞLARIMIZIN DİKKATLİ OLMASI GEREKEN HUSUSLAR;
Mevcut devremülk sahipleri, kendilerine ulaşan “satış” tekliflerinde özellikle dikkatli olsun; izinsiz vekâletname kullanımı riski yüksektir. Devremülk sistemi, doğru kullanıldığında cazip bir tatil ve yatırım aracıdır. Ancak kötü niyetli şebekeler nedeniyle vatandaşların bilinçlenmesi şarttır. Hukuk sistemimiz güçlü cezai ve hukuki mekanizmalar sunsa da, en etkili koruma önleyici farkındalıktır. Bu tür dolandırıcılıklar yalnızca bireysel mağduriyet yaratmaz; tüketici güvenini sarsar ve turizm sektörüne zarar verir. Yetkililerin denetimleri artırması, medyanın konuyu gündemde tutması ve vatandaşların yasal haklarını bilmesiyle bu suçların önüne geçilebilir. Mağdur olan veya şüphelenen vatandaşlar, vakit kaybetmeden hukuki destek almalıdır. Hak arama yolları açıktır ve erişilebilirdir.
